Recientemente ha sido aprobado por el Gobierno el RD 15/2020, estableciendo una serie de requisitos para que algunos arrendatarios puedan acogerse a un régimen de moratorias respecto al pago de la renta de su local. Sin embargo, dicha moratoria no es obligatoria en todos casos (solo para grandes tenedores de propiedades o empresas y entidades públicas de vivienda) y tampoco es apta para todos los tipos de arrendatarios (solo pymes y autónomos con ciertos requisitos).
Por suerte, tanto nuestro Código Civil como la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrecen otras posibilidades y alternativas que podrían ser de aplicación en determinados casos donde la COVID-19 ha provocado el cese de actividad y cierre del local. Algunas de estas alternativas serían las siguientes:
1) En primer lugar, la negociación. La mejor resolución para un conflicto siempre es la negociación satisfactoria entre las partes, ya que maximiza el beneficio para ambas. Por desgracia, no siempre es posible alcanzar un acuerdo, pero siempre debe ser nuestra prioridad.
2) El art. 3 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio. Dicho precepto estipula que aquellos que sufran daños o perjuicios como consecuencia del estado de alarma, tendrán derecho a ser indemnizados.
3) El art. 1.558 del Código Civil, junto con el art. 26 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Todos estos preceptos hacen referencia al derecho del arrendatario de solicitar una rebaja de renta o suspensión del contrato en caso de tener que soportar obras gravosas que le impiden el uso pleno del local. En nuestro caso, la COVID-19 no es una obra, pero obedece a la misma causa de ser del precepto, la indisponibilidad del objeto por parte del arrendatario, por causas ajenas al mismo.
4) El art. 1.105 del Código Civil, que determina que nadie responderá de aquellos supuestos imprevisibles o inevitables, es decir, de fuerza mayor, como la pandemia de COVID-19.
5) El art. 1.184 y 1.272 del Código Civil, que estipulan que no es posible realizar negocios sobre cosas imposibles y que el deudor quedará liberado cuando la prestación resulte físicamente imposible. Estos supuestos de pérdida sobrevenida del objeto del negocio no encajan completamente con el cierre de local por la COVID-19, pero tienen gran similitud.
6) La pérdida de la reciprocidad o igualdad entre las partes en el negocio jurídico, creando una situación en la que las prestaciones dejan de ser recíprocas, vulnerando las notas esenciales del contrato de arrendamiento (principios de reciprocidad o conmutatividad).
7) Pérdida de elementos esenciales del contrato, como podría ser el objeto (ya que el local no es apto para el negocio) o la causa (obtener beneficio económico).
8) La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Este mecanismo es una construcción jurisprudencial y, por tanto, no viene recogida en la ley. Conlleva la suspensión del contrato cuando alguna circunstancia esencial varía de forma significativa, cambiando por completo el sentido del acuerdo hasta desvirtuarlo. La apreciación de rebus sic stantibus está en manos del juzgador y no es para nada uniforme, por lo que resulta un recurso ciertamente inseguro.
9) La aplicación de cláusulas contractuales de resolución o suspensión en casos de fuerza mayor. No todos los contratos las contienen y, por tanto, es necesario un estudio personalizado de cada uno. Sin embargo, si algún contrato regula dichas circunstancias, podría ser una vía segura de negociación o actuación para el arrendatario.
Todas estas alternativas no son una panacea contra el problema del cierre de locales, y algunas entrañan riesgo en caso de ser invocadas ante los tribunales o ante la parte contraria. Por ello, es necesario que cada caso sea estudiado de forma individual y que expertos legales determinen la mejor estrategia a seguir entre todas las posibilidades.